Rentabilidad real del alquiler vacacional en España en 2026
Más allá de los ingresos brutos, ¿cuánto queda realmente después de comisiones, limpieza, suministros y gestión? Hacemos los números con ejemplos reales.
El titular de "2.000 euros al mes con mi piso en Airbnb" que circula por internet suele omitir una parte importante: lo que queda después de gastos. La rentabilidad bruta de un alquiler vacacional puede ser atractiva. La rentabilidad neta, una vez descontados todos los costes, es lo que realmente importa.
Los costes que muchos propietarios no cuentan
- Comisión de plataforma: 15-18% en Booking, 3-5% en Airbnb (más lo que paga el huésped)
- Limpieza: entre 60 y 150 € por rotación según tamaño de la propiedad
- Suministros (luz, agua, internet): 80-150 €/mes según consumo y temporada
- Consumibles (jabón, papel, café, bolsas de basura): 15-30 € por estancia
- Mantenimiento y reparaciones: media de 500-1.500 €/año
- Seguro específico de alquiler vacacional: 300-600 €/año
- Licencia turística (si aplica en tu comunidad): variable
- IRPF sobre rendimientos del capital inmobiliario: 19-26% del beneficio neto
Ejemplo real: apartamento de 2 habitaciones en ciudad costera
Tomemos un apartamento de 2 habitaciones en una ciudad costera española, con precio medio de 100 €/noche y una ocupación del 70% (255 noches al año).
- Ingresos brutos anuales: 25.500 €
- Comisión plataformas (15% medio): -3.825 €
- Limpieza (80 €/rotación, 80 rotaciones): -6.400 €
- Suministros (120 €/mes): -1.440 €
- Consumibles: -1.200 €
- Mantenimiento: -800 €
- Seguro: -400 €
- Total gastos: -14.065 €
- Beneficio neto antes de impuestos: 11.435 €
- IRPF estimado (19%): -2.173 €
- Beneficio neto final: ~9.262 € / año (~771 €/mes)
No son los 2.125 €/mes brutos del titular, pero tampoco está mal para un activo que además se revaloriza. La clave es tenerlo claro desde el principio para no llevarse sorpresas.
Cómo mejorar la rentabilidad neta
Hay cuatro palancas principales para mejorar el resultado neto sin necesariamente subir el precio:
- Aumentar la ocupación: cada noche adicional tiene coste marginal bajo (solo limpieza y consumibles)
- Optimizar el precio por temporada: precio más alto en temporada alta compensa con creces la menor ocupación en temporada baja
- Reducir coste de limpieza: negociar tarifa fija mensual con un proveedor de confianza en vez de pagar por rotación
- Deducir correctamente todos los gastos: muchos propietarios no deducen todo lo que pueden legalmente
¿Compensa frente al alquiler de larga duración?
En zonas turísticas con alta demanda vacacional, el alquiler vacacional supera en rentabilidad neta al alquiler de larga duración en la mayoría de casos. La diferencia puede ser del 30 al 80% más de ingresos netos. La contrapartida es la gestión: un alquiler vacacional requiere mucha más atención, a menos que se externalice.
💡 Consejo
Si externalizas la gestión con un servicio profesional, el coste se sitúa entre el 15 y el 25% de los ingresos brutos. En la mayoría de casos, la mejora en ocupación y precio que consigue un gestor profesional compensa con creces esa comisión.
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